房地产行业克服困难全力推进楼盘保交

中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络视听广播节目许可证（0107190）（京ICP040090） 记者陈晓 到2025年底，房地产企业正加快重大项目交付，全力保障楼盘交付。住房和城乡建设部数据显示，截至今年10月，全国已售出交付住房超过750万套。保障交房不仅是保障购房者权益的主要任务，也是稳定房地产市场的重要支撑。目前，各大房企如何完成楼盘交付保障任务？从哪里可以获得资金来支持建筑物的保证交付？还有哪些艰巨的项目需要解决？带着以上问题，Secur记者城市日报近日走访了多个房地产项目，了解保底楼的真实发展情况，并与企业和专业人士进行了深入交流，探讨行业新的发展方向。助推楼盘建设保交付2021年下半年以来，部分房企资金承压，项目停工、交付延误等问题接连出现。购房者心理预期发生变化，行业信心受到影响。据克而瑞不完全统计，截至2021年底，24个主要监测城市未交付问题项目新开工面积约2468万平方米，约占2021年商品住宅成交总面积的10%左右，交付压力也在压力阵痛的短期内迅速加大。产业调整nt。 2022年7月底，保障房首次写入中央政治局会议文件。会议明确提出“保楼、稳民生”的政策基调。随后，围绕房屋保交一揽子政策持续落实，工程交付速度逐步延续，不少地区房屋保交工作取得积极进展。 11月下旬，《证券日报》记者走访天津生态城发现，即使在寒冬，不少承压项目仍在加快建设步伐。施工现场塔吊正在作业，流程衔接有序。已交付的小区，公共设施和绿化已逐步完善，业主正在逐步办理入住手续。采取t以远洋集团博御苑项目为例。作为该地区最早的住宅项目之一，该项目于今年9月提前交付，比预期提前了一个月。项目负责人孙一鸣告诉《证券日报》记者，博御苑项目纳入的三块地块全部按时或提前交付，共服务了1700多户。孙一鸣带领的远洋天津团队2024年至2025年在天津地区共交付9批次、3714户，通过提前风险排查、上门验房员陪同看房、解决房屋问题、闭环、入户问题巡视等流程，保持了较高的交付满意率。对于车主来说，这种变化同样是直观的。博宇园林实业的倡导者阿姨（化名）告诉《证券日报》记者，她原本担心的是交付时间还算确定，但最终，她不仅提前收到了房子，而且产权的办理也在短短一周左右的时间内完成。 “房子送到的时候，我带着侄女和侄子看了看，看得出来，房子做工很好。”这种变化并不是一个孤立的案例。此前，《证券日报》记者也走访了我们在河北保定办理的多个保建项目。与记者几年前看到的工地放缓相比，大部分项目主体工作已经完成或即将完成，不少业主已搬进新房。这些项目的交付速度和质量体现了实施能力的逐步恢复。从公司来看，龙头房企的历史遗留项目正在逐步清理。例如，碧桂园自2022年以来已交付超过180万套房屋，今年更是交付了超过180万套房屋。确保交付的要求已进入最后冲刺；融创中国2022年至2024年累计交付约66.8万台，今年将基本完成保交付任务。 “2023年、2024年是交付压力最集中的时期，到2025年，集团层面的交付任务明显减少。”融创中国一位高管告诉《证券日报》记者，过去每年超过10万台的交付高峰正在逐渐消退。从集团来看，保障楼宇交付的任务已进入最后阶段。让更多的资金“想进来就进来”。从不同领域的实践来看，宝教大厦之所以进展顺利，并不是依靠单一的政策工具，而是逐步构建了一条清晰的救助路径：先用政策资金稳定项目运行，再通过制度设计减少对新增救助资金的担忧，最后通过制度设计降低对新救助资金的担忧。最后引入市场主体盘活项目。上述“三步走”机制，是当前保障楼宇交付工作持续推进的重要支撑。尤其是在房地产公司危机初期，资金缺乏是项目停顿的直接原因。为避免风险扩散，政策层面主导资金注入，保证项目建设的持续进行。 2022年，央行推出3500亿元保楼交付专项贷款，设立2000亿元保楼交付贷款支持计划。中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，这些资金作为紧急后盾，专门用于支持主体结构已完成但配套设施尚未完善的项目，商业银行则用于提供资金支持。融资支持，极大提振了市场信心。 2024年起，逐步建立房地产融资协调机制，加快推进“白名单”项目贷款机制。 “‘白名单’机制从项目维度进行筛选，精准支持有一定竣工基础和资产质量的项目，有效隔离项目与房地产集团一般性债务风险，确保资金安全。”刘水说道。最新数据显示，全国“白名单”项目贷款审批率已突破7万亿元，有力保障了商品房项目的建设和交付。随着保教大厦进入深度推广阶段，政策性资金很难满足全部需求。如何让更多资金“愿意进来、进来”成为新的焦点。在此背景下，在保障房屋供应的实践中，各种各地援引破产重整制度下的“共同利益债”安排，为救助资金提供更加明确的法律保障。 “所谓‘共同利益债务’，是指在破产程序中，新借入的资金必须用于全体债权人的共同利益，但支付顺序也高于普通债权，可以有效降低追加资金的风险担忧。”北京金六律师事务所主任王玉辰告诉《证券日报》记者。一位房企高管直言对《证券日报》记者表示，在“共益债”框架下，一些因抵押缺陷、债权复杂而难以获得融资的项目得以重新开工建设，获得了保障性建筑的重要资金支持其中。其中，地方政府主导的救灾资金的参与，推动了更多市场化力量的介入。eply参与了保证建筑物交付的过程，成为推动项目持续运营的重要环节。此外，资产管理公司（AMC）和MGA建设机构还形成互补的协同效应。 AMC通过债务重组、资产整合、流动性支持等方式解决复杂的债权关系；建设机构利用专业的管理技能，保证了项目建设质量和交付效率，甚至推动了很多原本不可再生的项目从“抢救项目”向“爆款项目”转变。 “很多项目并不缺乏开发条件，而是受到短期现金流紧张影响，建设进度被迫放缓甚至停顿。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《证券日报》记者，此类项目只需投入一定的资金即可获得收益。让已售房屋交付。一些未售出的房屋还可以出售来偿还相关贷款，从而产生资金回笼，促进项目的持续运营。困难项目如何解决？ “目前在售房屋约有80%至90%已交付，其余大多是最难推广的‘硬核’项目。”长期参与《证券日报》记者投递工作的一线项目负责人。从问题的结构来看，尚未成功交付的项目表现出更为复杂的特征。一方面，部分项目债权关系复杂，涉及多重抵押、民间融资甚至诉讼纠纷，资产处置和资金流入门槛较高；另一方面，虽然有项目已经竣工，但由于产权归属、抵押优先权等问题“房子能住，拿不到证”，购房者权益保障仍面临现实障碍。从城市层面来看，区域保交楼进度也存在差异。 “一二线城市的项目价值较高，市场基础较好，只要有一定的增量资金参与，通常会形成‘交收-再投资’的良性循环。但三四线城市由于个别项目价值有限，即使引入新资金，但在长期复苏问题上存在一定的问题，面临着实际的长期复苏风险。前述一级项目负责人告诉记者。对于这些困难项目，各地也在探索更有针对性的处置途径，一方面不断推进债务清偿和处置。通过司法重整、市场化并购、引入AMC等方式进行资产重组。另一方面，对于资产价值不足、难以通过市场化完全化解的项目，不少地区通过货币安置等方式，取得了去库存、保安置、保交付的诸多成效。土地和项目的收购和储存也起到了支撑作用。多位业内人士向《证券日报》记者透露，部分符合条件的存量土地被地方政府或国资平台回购，返还资金用于建设保交楼，为后续交割提供必要支撑。部分救助项目中的住宅被撤回用于保障性住房等用途，这不仅刺激了当前的住房供应，也有助于相关项目筹集资金。对于不少大型房地产企业来说，在完成保障楼盘交接任务后，其重心也开始转向长期发展。有房地产公司高管表示，随着公司保建项目结束，参与工作的重点转向了现有土地和未开发项目的重启。 “一方面是通过引入新的投资者或金融机构来整体置换历史债务；另一方面是推动增量资金进入条件成熟的主力项目尽快开工销售，也是企业恢复造血能力的重要一步。”总体来看，由于大部分项目已逐步竣工交付，房地产行业几年来保楼交付攻坚战已取得主要成果，当前风险正在加速消除。步伐。最重要的是，包角楼并没有停留在捂住底线，而是进一步推动了行业运行机制的加速重塑。从现房销售的持续推进，到“交付证明”等政策的明确落实，一系列制度安排正在成为行业新规则，房地产行业正在走向新的、更安全、更可持续的发展模式。