发展房地产新模式关键是合理配置“人、房、地、钱”

中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 发展房地产新模式关键是合理配置“人、房、地、钱” 2025年11月1日 07:32 来源：安全日报 ■王立新 10月28日公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》对“推动房地产高质量发展”作出部署，明确提出“加快构建房地产开发新模式，完善商品房开发、融资、销售等关键制度。与此相呼应，中央此前多次指出要发展房地产开发新模式，表明：这是房地产业高质量发展的主要任务和第一步，也是促进市场稳定健康发展的关键战略。笔者认为，房地产开发新模式的方向和路径已经明确，那就是完善相关基础制度，增强“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。一是供给侧要优化保障性住房供给，通过因城施策增加改善性住房供给，盘活低效土地和存量土地。住房供应三大渠道是满足当前各类住房消费需求的必备要素，也是提振市场信心的重要支撑力量。具体来说，优化保障性住房供给，不仅要加大保障性住房建设力度，还要采取灵活的供给方式，如继续“以买代建”、“以房代建”等成熟做法。一张房子的门票”，结合“人流”变化因素，改善新增和存量市场的保障性住房供给。改善性住房供给以“因城定规”为导向，是根据市场需求从“有没有”到“好不好”的重要转变来指引的。中国指数研究院数据显示，2025年前三季度，120平米至144平米的商品房成交比例30个重点城市面积将增加30%，大户型将成为新房市场主力军，但这并不意味着各地要在市场上推广同质化项目，而是要制定“适应”办法，审批相关用地和项目规划设计方案，推出市场真正需要的改善型住房，支持建设可行的品质生活。在根据城市发展和市场消费调整土地供应规律的同时，还必须解决现有土地和土地利用效率低下的问题。一方面利用专项债券收购闲置土地，另一方面社会资本引导现有土地市场尽快盘活此类不良资产。二是发展方要坚持城市内涵式发展，认真实施城市更新，建设安全、舒适、绿色、智能的“美丽家园”。当前，各地正在有序推进城市更新，不断优化人居环境，不断加快完善城市功能。中国普华产业研究院报告显示，2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，预计2030年将达到10万亿元水平，已成为超级市场等在认真实施城市更新的过程中，不同地区要打破“单打独斗”的心态，考虑城市更新标杆项目撬动的消费量。转变以人口和产业聚集效应为主的城城一体化模式，为重点城市聚集区和都市圈建设贡献力量，促进经济繁荣发展。对于房地产开发的整个赛道来说，无论是哪一类业务，都应该以建造“好房子”为出发点，让开发更有质感、更有温度。随着“好房子”的推进，下半年的房地产开发市场将是一个涵盖新房、现房、涉及硬件、软件乃至智慧城市的大市场。落实到业务层面的时候，我们必须要转变思维，因为未来五环的竞争赛道将从规模、速度、规模转向。大米要产品实力、技术实力、服务实力。三是融资方要合理优化产业平衡，创新融资工具，满足企业合理融资需求。房地产业的健康发展离不开金融体系的支持，但要避免走“老三高”粗放式发展的老路，严防系统性风险。今后，各地区、各部门要积极转变融资工具，减少房地产业生息负债规模。同时，在防范套利风险的同时，满足房地产企业合理的融资需求。比如，继续推动基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）实现资产证券化，鼓励企业并购重组。优化产业组织结构，落实城市房地产协调机制等政策，鼓励地方政府和企业更加注重资产负债优化调整。又如推进“保障房交付”时探索的做法：项目指定一家银行或银团作为发起银行，项目开发、建设、销售等资金存放在发起银行，发起银行为项目公司融资的合理需求提供担保。四是销售方面，“预售+现房销售”并行开展，清理不合理的住房消费限制措施。在发展新模式的思路下，住房销售体制需要慢慢改变。在认真做好现房销售的同时，继续落实预售，规范销售。规范预售资金管理，最大限度保障购房者权益。但更迫切需要解决的问题是清理一些隐性限制措施，特别是要关注存增、新房、二手房、首套房、二套房等链条领域的流通问题，充分发挥资金对“工”“房”资源的配置功能，更好促进各类消费活动。总体而言，未来五年房地产发展道路要以人为本，回归住房本质，真正发挥“人、房、地、钱”的资源优势，切实促进房地产市场平稳健康发展。 （编辑：马长彦）